Landbrugsmæglere: - Indgangen til landbrugsmarkedet er komplekst
PA Landbrug, repræsenteret af landbrugsmæglerne MDE Elsemaria C. Andersen og Niells Henrik Møller, fortæller, at der er sket en stor strukturændring indenfor det danske landbrug. En strukturændring som betyder, at der nu er kommet flere interessenter og visioner for brug af dansk landbrug. Og derfor er der mange flere muligheder og forhindringer som både køber og sælger skal være opmærksomme på. Samtidig mener landbrugsmæglerne, at det er vigtigt, at landbrugsmæglere gør hvad de kan for at hjælpe unge landmænd med blod på tanden, med at få foden indenfor, til en fremtid i landbruget.
Tidligere var det stort set altid sådan, at landmanden ejede landbruget i privat regi. Og på en måde var det langt mere simpelt.
- Man kunne sammenligne det lidt med, at man som nystartet håndværker bare kunne købe en kassevogn, fylde den med værktøj for 100.000 kroner, for så at gå på jagt efter kunder. På mange måder var det lidt den samme pionerånd for nyetablerede landmænd, siger Niells Henrik Møller, landbrugsmægler MDE med et smil.
Men tiderne har ændret sig. Landbrugene bliver større og større, jorden bliver hyppigere ejet i selskaber, eller opkøbt af større naboer, og samtidig er der kommet andre interessenter til landbrugsjorden.
- Landbrug er ikke bare landbrug. I dag er der flere interessenter til skov- drikkevands- og naturinteresser, vedvarende energi, boliginteresse områder og erhvervsudviklingsinteresser på jorden. Ligeledes går der en del jord til øget infrastruktur og øget opsamling af overfladevand, fortæller Elsemaria C. Andersen.
Der er også kommet en ny trend, hvor landbrugsskolerne har været en del af inspirationskilden. Landmænd, eller kvinder, der skaber en levevej, som de mindre husmandssteder, blot med specialiserede produkter, eller landbrugere der går sammen om mindre stykker for at drive landbrug nær byerne med produktion direkte til forbrugeren.
- Det er kort sagt en spændende diversitet, der er opstået på landbrugsjorden, lyder det fra Elsemaria C. Andersen, der oplyser, at alt den interesse er en af årsagerne til, at jordprisen tilsyneladende stadig bliver ved med at stige, uanset at renten er steget.
I det samspil af forskellige interesser arbejder landbrugsmæglerne i PA Landbrug med at spotte sælgers potentialer i forhold til den ejendom, de ejer.
Sælger skal gøre op med sig selv og sine nære omgivelser, hvad der er vigtigst. Er det, at ejendommen bliver solgt til den absolut højeste pris efter skat, hvor alle potentielle muligheder bringes i spil, som VE jord, bolig- eller erhvervsudvikling, frasalg af jord til sammenlægning og derved ændret status på bygningssættet? Eller er det sælgers drøm, at ejendommens jord videreføres af en ung mand/kvinde, enten i et salg, eller et glidende generationsskifte, hvis det er nødvendigt for at nå en løsning.
Det er vigtigt at få talt om muligheder og ønsker. Det kan sagtens være, at dét der giver det største afkast, ikke er det der føles bedst i maven på sælgerne, så det skal naturligvis afvejes. Det er en oplagt opgave for os som landbrugsmæglere at vurdere udfaldet og chancerne, af de forskellige muligheder sælger står med.
De unge landmænd/kvinder skal kunne meget
I dag er det virksomhedsejere eller direktører, der driver dansk landbrug, det kan der ikke laves om på. Det faktum er b.la., at alle de regler der skal overholdes, samt de ændringer der skal justeres for konstant. Der har storlandbruget en fordel, da driftsledelsen/indsigten skal være den samme, uanset hvor stort landbruget er, siger Niells Henrik Møller.
Det er vigtigere end nogensinde før, at de vordende landbrugsledere er opmærksomme på, at de skal dygtiggøre sig, i alle de aspekter der er nødvendigt for at drive en mellemstor virksomhed i dagens Danmark. Man skal være veluddannet, man skal være velforberedt, og man skal have en klar vision om at blive landmand og have styr på en businesscase, der er realistisk, og uanset om det er selskabsejet eller en privatejet virksomhed, så er der plads til, at man kan lave et helt almindeligt generationsskifte, hvad enten sælger og køber kender hinanden eller ikke. Hvor der er en vilje, er der en vej.
Landbrug i selskabsform kan have en række fordele i relation til et generationsskifte, omkring finansieringen og skat. Hvis landbruget er ejet i personligt regi, kan der tænkes ind i succession og evt. sælgers medfinansiering.
Selskaber udmærker sig ofte ved, at det er lettere at generationsskifte og indgå i flere tempi, uden det kræver de helt store øvelser hver gang, ligesom det også er lettere at have en investor med.
Fakta: Strukturudviklingen
De fleste ejendomme bliver solgt uden overhovedet at komme på markedet. Heriblandt generationsskifter, hvor to parter skal blive enige om et samarbejde i årevis.
Niells Henrik Møller og Elsemaria C. Andersen fortæller, at de kan være landmandens part i flere scenarier, da de ligeledes i organisationen har rådgivere, der er specialister i udvikling af bolig- og erhvervsjord, samt VE jord.
Ligegyldigt hvordan man vender og drejer det, så er der nogle klare retninger for, hvor det danske landbrugsland er på vej hen.
- Strukturudviklingen går stærkt én vej. Ejendommene bliver større og større, og der kommer flere og flere boliglandbrug, fordi mange af de oprindelige ejendomme, bliver udmatrikuleret til boliglandbrug og sammenlægning af jorden til en større enhed, siger Niells Henrik Møller.
Med boliglandbrug menes der landbrug med enheder op til omkring 10 hektar, hvor landbrugsaktiviteten ikke har den største betydning, og hvor bygningerne heller ikke har større produktionsmæssig værdi. Heraf bliver de store landbrug større og større af den naturlige årsag, at det oftest er de allerede etablerede landmænd, der har råd til at købe det.
Elsemaria C. Andersen afslutter med kommentaren, at vores overordnede rolle for PA Landbrug først og fremmest er at stille landmanden så stærkt som muligt.
PA Landbrug med adresse i Aarhus, har haft vokseværk i forretningen indenfor det seneste år. Der er kommet en væsentlig mængde rådgivningsopgaver til, omkring VE jord, og erhvervs- og boligudvikling. Derudover går det planmæssigt fremad, i forhold til at være en foretrukken medspiller, når der skal tales salg eller generationsskifte.
Ifølge de to landbrugsmæglere er det på ingen måde en umulighed at få foden indenfor i dansk landbrug i dag. Men tiderne har ændret sig voldsomt, og det kræver nogle helt andre tiltag og gode forberedelser.
Fremtiden er konstitutioner, der kan generationsskifte dansk landbrug
Der er mange dygtige unge mennesker, der har forsøgt at købe både to og tre gange, uden det er blevet til en handel.
Når mægler så ringer næste gang, for at tale salg af ejendom, så er luften gået ud. Det har været for omfattende at skulle stille alle de forudsætningsberegninger og beskrivelser af, hvilken udvikling den ønskede ejendom skal ud i, samt hvilke personlige ressourcer, der fra købers side kan stilles til rådighed. Alt dette for at tilgodese banker og Vækstfond, der så igen i en ofte lang behandlingsproces, ender ud i, at der skal mere til, hvilket igen kræver nye beregninger og igen kræver en ny godkendelses periode. Alt dette resulterer i, at det er de færreste forsøg, der bliver til en reel handel.
Når der har været taget tilløb til handel nogle gange, så føles det som en uendelig proces at komme i gang igen. Dels er opsparingen gået til konsulenttjenester, dels så er selvtilliden fra både de der gerne vil købe og opbakningen fra de nære omgivelser sluppet op.
Det er her PA Landbrug gerne vil gøre en forskel. Har du grise, kvæg eller planteejendom, der er i positiv gænge, så finder vi køberen. Det kan sagtens være, der skal være en fælles drift mellem køber og sælger en periode frem. Til gengæld behøver det ikke at være et krav, at sælger har lavet de indledende øvelser i forhold til et salg i flere år op til.
Det drejer sig om matchfixing. Der skal skaffes en køber, der kan matche ejendommen. Køber og sælger skal bringes ind i et fælles ”interesserum”, der via et styrende råd, skal bringe processen fra A til B. Det er det PA Landbrug kan - du kommer med ejendommen, eller du er kandidaten, der leder efter en type ejendom, og der kan PA Landbrug gå med i processen for at medvirke til en løsning, der først stopper, når sælger er endelig ude og veletableret andet sted.
Alt det vil PA Landbrug gerne være en del af – og vi har ejendomme, der kan være attraktive til formålet, ligesom vi også har kendte kandidater, der er søgende. Vi vil rigtig gerne i kontakt med flere. Både sælgere og fremtidige ejere for på den måde at kunne lave det rette match.
I forhold til hvis en afgående landmand skal have prisen for ejendommen, og vedkommende godt kan være med på den sidste del af regnestykket, så kan man lave en konstruktion, der gør, at man holder den unge og den ældre generation sammen i en periode, der samtidig også kan gøre, at skatten bliver placeret som et rentefrit aktiv.
- Fremtiden er andre konstitutioner. PA Landbrug er en uvildig og en uafhængig virksomhed, som med stor passion går ind og samarbejder med både den indgående part og den afgående parts revisor for at sikre det bedst mulige grundlag for begge parter i en handel, forklarer Niells Henrik Møller, der mener, at de som rådgivningsvirksomhed gerne vil gøre deres til, at unge mennesker bliver hjulpet ordentligt i gang.
- Har vi nogle unge mennesker, der for eksempel gerne vil etableres, så vil vi rigtig gerne ud at søge en ejendom sammen med dem. På den måde holdes potentielle købere på banen i lang tid, hvor vi får lavet en sund screening af begge parter, før et reelt set-up skal begynde at koste penge.
Stærk business case
Niells Henrik Møller oplyser, at PA Landbrug altid rådgiver de nye landmænd om at have en stærk og afklaret businesscase for at få succes, til brug for etableringsfasen.
Væsentligt er det, at hvis den unge part tror, at man kan komme ind i èt ejer set-up, hvor der kun skal arbejdes 37-40 timer om ugen, og helst skal have fem eller seks ugers ferie, så kan der være for stor en kløft imellem den indtrædende og den udtrædende part, siger Niells Henrik Møller.
- Vi hjælper med de svære spørgsmål, som alle alligevel går og tænker på, men mange føler. Det er svært at komme ind på ad sig selv. Vi kender godt de emner, der skal tages op, og vi hjælper med en klokkeklar afklaring for, hvem der gør hvad, hvornår og hvem bestemmer i hvilken periode og om hvad. Og i sidste ende sikre, hvordan evt. uenigheder bliver løst og afklaret til gavn for parterne og virksomheden.
Der skal generationsskiftes
- Det nytter jo ikke noget, at de fleste af dem, der køber nabogården, er over 70 år. Det kan selvfølgelig sagtens give mening i enkelte tilfælde, hvis det gør, at man rent faktisk laver en bedre salgsenhed ved at udvide et areal, eller noget der ligger godt for arronderingen af ens eget. Naboens jord kan altid være hensigtsmæssigt for et rationelt køb, men på lang sigt er det ikke holdbart. Det faktuelle er jo, at der skal generationsskiftes på et eller andet tidspunkt, og det skal være muligt at finde en brugbar finansiering, siger Niells Henrik Møller.
- Jeg mener det er en pligt at være open-mindet for den næste generation. Det er sørgeligt, at det ikke er oftere, at der kommer unge kræfter til. Vi vil rigtig gerne gøre vores for at hjælpe unge mennesker, fordi vi mener, at vi godt kan bære dem længere, inden de behøver at tømme deres egen kapital ud. Vi vil meget gerne tage nogle gratis kaffemøder i forhold til at se på de overordnede muligheder.
Jeg mener, det er et forsømt område ,og der mener jeg, i al beskedenhed, at vi er de rette til at gøre en forskel, siger Niells Henrik Møller.
PA Landbrug
Strandvejen 94, 8000 Aarhus